Ultimateimmo 24.0.0

📌 Versione del modulo: 24.0.3 📅 Ultimo aggiornamento: 24/08/2026 👤 Editore / Licenza: Philippe GRAND / GPL 🌍 Lingue dell’interfaccia: 📧 Supporto: via e-mail all’indirizzo contact@atoo-net.com ✅ Compatibilità: Dolibarr 24.0.x 💡 Aggiornamenti gratuiti per un anno per la stessa versione, quindi sconto del 50% sulla versione successiva.

Gestisci il tuo patrimonio immobiliare direttamente in Dolibarr con UltimateImmo

Il UltimateImmo modulo trasforma Dolibarr in una soluzione completa di gestione immobiliare e locativa.

Consente di centralizzare le informazioni relative a proprietari, immobili, inquilini, contratti di locazione, ricevute di affitto, pagamenti, spese locative, verbali sullo stato dell’immobile, fine locazione e mandati di gestione.

Tutte le informazioni sono gestite direttamente in Dolibarr, evitando la necessità di utilizzare più applicazioni e file esterni.

🆕 Novità della versione 24.0.3

Le versioni 24.0.1 e 24.0.2 hanno introdotto comproprietà, coabitazione, garanti, il flusso di fine locazione, il mandato di gestione immobiliare e il rendiconto di gestione.

🏠 Gestione immobiliare integrata in Dolibarr

UltimateImmo copre le principali fasi della gestione di un patrimonio immobiliare:

🏢 Gestione degli immobili

Il modulo consente di registrare e gestire i diversi immobili del proprio patrimonio:

• Condomini

• Case

• Appartamenti

• Locali commerciali

• Uffici

• Garage e posti auto

• Cantine e pertinenze

Ogni scheda immobile centralizza le informazioni amministrative, tecniche e locative relative all’immobile:

🧱 Organizzazione tramite immobili principali

Il immobile principale consente di creare un’organizzazione gerarchica del patrimonio immobiliare.

Un edificio principale può, ad esempio, contenere più unità immobiliari:

Edificio
├── Appartamento A
├── Appartamento B
├── Garage 1
└── Cantina 3

Questa organizzazione consente di:

• Raggruppare più unità locative sotto lo stesso edificio

• Strutturare chiaramente il patrimonio immobiliare

• Centralizzare le informazioni comuni

• Semplificare la gestione amministrativa delle diverse unità

🧾 Gestione dei lotti fiscali

I lotti fiscali rappresentano l’organizzazione giuridica o catastale del patrimonio immobiliare.

Possono essere utilizzati per:

• Identificare i lotti all’interno di una proprietà condivisa

• Registrare le quote di comproprietà

• Gestire le informazioni fiscali e giuridiche

• Associare più immobili fisici allo stesso lotto fiscale

Il immobile principale rappresenta l’organizzazione fisica del patrimonio, mentre il lotto fiscale ne rappresenta l’organizzazione giuridica.

👤 Gestione dei proprietari

UltimateImmo consente di registrare i proprietari e associarli ai relativi terzi in Dolibarr.

È possibile accedere rapidamente a:

• I recapiti del proprietario

• Gli immobili di sua proprietà

• I contratti di locazione associati

• I mandati di gestione affidati a un gestore

• Le informazioni amministrative necessarie alla gestione locativa

🤝 Comproprietà

Un immobile non appartiene sempre a una sola persona. UltimateImmo consente di registrare più comproprietari sullo stesso immobile, ciascuno con la propria quota.

• Numero illimitato di comproprietari per immobile

• Quota espressa in percentuale

• La quota del proprietario di riferimento viene dedotta dalle altre e non deve quindi essere inserita due volte

• Controllo immediato della coerenza del totale delle quote

Questa funzione è particolarmente utile per immobili ereditati, società immobiliari familiari e immobili acquistati da più acquirenti.

🧑 💼 Mandato di gestione immobiliare e rendiconto di gestione

Quando il patrimonio viene gestito per conto di terzi, UltimateImmo consente di registrare un mandato di gestione tra un proprietario e un gestore.

Il rendiconto di gestione può quindi essere prodotto per qualsiasi periodo. Viene calcolato sugli importi effettivamente incassati, in base alla data di pagamento, con il canone al netto delle spese riproporzionato in caso di pagamenti parziali.

Mostra i canoni incassati, le spese, le commissioni dovute al gestore, l’importo netto da versare al proprietario e, a titolo informativo, i depositi cauzionali regolati nel periodo.

🧑 🤝 🧑 Gestione degli inquilini

Ogni inquilino può essere associato a un terzo Dolibarr esistente oppure creato direttamente da UltimateImmo.

La scheda inquilino centralizza:

📝 Gestione dei contratti di locazione

I contratti di locazione consentono di associare uno o più inquilini a un immobile.

È possibile gestire informazioni quali:

• Data di inizio locazione

• Data di fine facoltativa

• Importo del canone

• Importo delle spese

• Deposito cauzionale, con data di incasso e metodo di pagamento

• Periodicità di fatturazione, ricavata da un dizionario modificabile da giornaliera ad annuale

• Informazioni necessarie alla revisione del canone

• Documenti associati al contratto

I contratti convalidati vengono quindi utilizzati come base per generare richieste di pagamento e ricevute di affitto.

👥 Coabitazione e garanti

Un contratto di locazione può essere firmato da più inquilini e garantito da uno o più garanti.

Coabitazione:

• Più coinquilini sullo stesso contratto

• Quota individuale del canone per ciascuno

• Indicatore di responsabilità solidale

• Date individuali di inizio e fine, utili in caso di ingresso e uscita dei coinquilini

Garanti:

• Persona fisica o giuridica

• Garanzia solidale o semplice

• Importo massimo garantito

• Collegamento al coinquilino per il quale il garante presta garanzia

• Atto di garanzia PDF generato dalla scheda del garante

📄 Modelli di documenti

UltimateImmo include un set completo di modelli PDF, ciascuno selezionabile nella configurazione del modulo:

È disponibile anche un modello ODT generico per gli utenti che preferiscono modificare i documenti con un elaboratore di testi.

🧾 Generazione delle ricevute di affitto

UltimateImmo consente di generare ricevute di affitto dai contratti di locazione attivi.

La pagina di generazione mostra l’elenco dei contratti attivi. È possibile selezionare le locazioni da elaborare prima di avviare la creazione delle richieste di pagamento.

Questa funzione consente di:

• Generare più ricevute di affitto in un’unica operazione

• Calcolare automaticamente canone e spese

• Monitorare le ricevute pagate e non pagate

• Generare documenti PDF per gli inquilini

• Conservare uno storico completo delle richieste di pagamento

💳 Registrazione dei pagamenti

Da una ricevuta non pagata è possibile registrare direttamente un pagamento in entrata.

Il modulo supporta:

La gestione dei pagamenti CAF permette di distinguere l’importo versato direttamente dall’ente da quello ancora dovuto dall’inquilino. È possibile generare un’attestazione PDF per l’ente pagatore.

🧮 Spese locative e conguaglio annuale

Le spese sostenute per l’immobile possono essere registrate e classificate per tipo e per famiglia: recuperabili dall’inquilino, deducibili dal reddito imponibile del proprietario oppure nessuna delle due.

A fine anno, il modulo confronta:

• Il gli acconti richiesti all’inquilino tramite le ricevute di affitto

• Il le spese effettivamente recuperabili registrate sull’immobile

Produce quindi il conguaglio annuale con un rendiconto suddiviso per tipo di spesa, come previsto dall’articolo 23 della legge francese del 6 luglio 1989, indicando se il saldo è a favore dell’inquilino o del proprietario.

Il conguaglio può coprire più famiglie di spese contemporaneamente e può essere emesso come rendiconto PDF da consegnare all’inquilino.

📈 Revisione dei canoni tramite indice

UltimateImmo include un indice di revisione dei canoni configurabile, progettato per essere esteso a nuovi indici senza modifiche al codice:

Il modulo consente di:

• Recuperare gli ultimi valori dell’indice

• Salvare i valori dell’indice in Dolibarr

• Identificare i contratti il cui canone deve essere revisionato

• Calcolare automaticamente il nuovo importo del canone

• Conservare uno storico completo delle revisioni, con gli indici e gli importi utilizzati per ogni revisione precedente

Viene applicato il seguente calcolo:

Nuovo canone = canone attuale × nuovo indice ÷ indice di riferimento

Il modulo gestisce anche il blocco degli aumenti per gli alloggi classificati energeticamente F e G introdotto dalla legge francese « Climat et Résilience », con un’impostazione esplicita per disattivarlo.

La dashboard evidenzia i contratti convalidati la cui ultima revisione del canone risale a più di dodici mesi fa.

⚡ Diagnosi energetiche (DPE / GHG)

Ogni immobile può includere le proprie diagnosi normative: certificato di prestazione energetica, emissioni di gas serra, piombo, amianto, elettricità, gas e gli altri rapporti richiesti per la locazione di un’abitazione.

• Tipo di diagnosi, data di esecuzione e data di validità

• Risultato della diagnosi: classe energetica, classe GHG, osservazioni

• Avviso sulla dashboard quando un certificato è prossimo alla scadenza

• Avviso per gli alloggi classificati F e G, con promemoria delle scadenze legali per i divieti di locazione

• Collegamento automatico con il blocco degli aumenti applicato agli alloggi classificati F e G

💧 Contatori e letture

È possibile registrare contatori per ogni immobile, con le relative letture nel tempo:

Le letture vengono incluse automaticamente nei verbali sullo stato dell’immobile. Per un verbale di ingresso, il modulo utilizza la prima lettura registrata. Per un verbale di uscita, utilizza l’ultima lettura disponibile prima della data dell’ispezione.

🔑 Gestione dei verbali sullo stato dell’immobile

UltimateImmo consente di creare verbali di ingresso e di uscita direttamente in Dolibarr.

Ogni verbale può essere associato a:

• Un immobile

• Un contratto di locazione

• Un inquilino

• Una data di ispezione

• Note pubbliche o private

I locali dell’immobile vengono preparati automaticamente in base al numero di locali principali indicato nella scheda dell’immobile.

🚪 Valutazione dettagliata dei locali

Per ogni locale possono essere valutati diversi elementi:

Un locale non pertinente può essere disattivato in modo che i relativi campi non vengano visualizzati.

📸 Foto per i verbali sullo stato dell’immobile

È possibile aggiungere una o più foto per ogni locale dell’immobile.

Ogni foto può includere:

• Il nome del locale

• Una didascalia

• Un’osservazione aggiuntiva

Sono supportati i formati immagine più comuni: JPG, PNG, GIF e WebP.

Le foto vengono visualizzate come miniature e possono essere aperte in un visualizzatore a schermo intero.

📄 Generazione PDF del verbale sullo stato dell’immobile

Una volta completato il verbale, è possibile generare un documento PDF completo.

Il PDF include:

• Informazioni generali sull’ispezione

• L’immobile e il contratto di locazione interessati

• Informazioni sul proprietario e sull’inquilino

• Letture dei contatori

• Lo stato dettagliato di ogni locale

• Le osservazioni registrate

• Foto organizzate per locale

• Aree firma per il proprietario e l’inquilino

Dopo la convalida, il verbale viene bloccato per preservare l’integrità delle informazioni registrate.

🧾 Ricevuta del deposito cauzionale

Il deposito cauzionale non è un prodotto venduto, ma una somma trattenuta per conto dell’inquilino, fuori campo IVA. La legge francese del 6 luglio 1989 richiede al locatore una ricevuta per l’importo incassato, non una fattura.

Il contratto di locazione dispone quindi di una propria ricevuta del deposito cauzionale, generata in PDF una volta inseriti la data di incasso e il metodo di pagamento.

La ricevuta riporta:

• L’immobile e la data di ingresso

• Il canone al netto delle spese

• L’importo ricevuto, la data e il metodo di pagamento

• L’equivalente in mesi di canone, per verificare rapidamente il limite legale

• Le condizioni legali per la restituzione

• Un’area firma per il locatore

La ricevuta viene archiviata separatamente dal contratto firmato: rigenerarne una non sovrascrive mai l’altro documento.

🚪 Fine locazione e regolazione del deposito cauzionale

UltimateImmo gestisce la fine di un contratto di locazione dalla ricezione del preavviso fino alla restituzione del deposito, in tre fasi successive:

Le trattenute sono suddivise per tipo – canoni non pagati, conguaglio delle spese e riparazioni a carico dell’inquilino – ciascuna giustificata, con la scadenza legale per la restituzione e un promemoria della penale di ritardo del 10% al mese.

Una fattura di conguaglio può essere creata direttamente dalla scheda di uscita, come fattura cliente in bozza contenente il conguaglio delle spese e le riparazioni a carico dell’inquilino.

La scheda riepiloga inoltre i coinquilini e i garanti del contratto e allinea la loro data di fine alla data di uscita, affinché un contratto chiuso non li mostri più come presenti.

📊 Dashboard

La dashboard di UltimateImmo offre una panoramica chiara dell’attività di gestione locativa.

Consente di monitorare:

• Contratti di locazione attivi

• Ricevute di affitto da generare

• Ricevute di affitto non pagate

• Pagamenti ricevuti

• Prossime revisioni del canone

• Immobili e inquilini registrati

🧭 Mappatura degli immobili

La configurazione OpenStreetMap consente di localizzare gli immobili su una mappa tramite il loro indirizzo.

Questa vista cartografica facilita la visualizzazione del patrimonio immobiliare, soprattutto quando gli immobili si trovano in più città o aree geografiche.

📚 Guida utente integrata

Una completa guida utente è inclusa nel modulo e visualizzata direttamente dalla pagina di configurazione, senza necessità di consultare un sito esterno.

• 24 sezioni, seguendo l’ordine reale di utilizzo degli oggetti

• Un unico esempio pratico, dal proprietario fino alla fine del contratto

• Punti di attenzione e checklist completa del flusso di lavoro

• Disponibile in francese, inglese, tedesco, spagnolo e italiano

🧰 Casi d’uso

• Proprietari privati: centralizzare immobili, inquilini, canoni e documenti.

• Società immobiliari: gestire un patrimonio posseduto da una o più società immobiliari, inclusi immobili in comproprietà.

• Gestori immobiliari: gestire più proprietari e più patrimoni immobiliari, con mandati e rendiconti di gestione.

• Agenzie immobiliari: estendere Dolibarr con funzionalità di gestione locativa.

• Aziende proprietarie di immobili: gestire uffici, locali commerciali, abitazioni o posti auto.

• Associazioni ed enti pubblici: monitorare l’occupazione e la fatturazione di locali o alloggi.

⚙️ Installazione

Dopo aver scaricato l’archivio ZIP, il modulo può essere installato da:

Home → Configurazione → Moduli / Applicazioni → Distribuisci / Installa un modulo esterno

Il modulo deve essere installato nella seguente directory:

htdocs/custom/ultimateimmo

Una volta attivato il modulo, configurare le opzioni relative a immobili, contratti, ricevute di affitto, modelli di documenti e mappatura.

Aggiornamento da una versione precedente: disattivare e poi riattivare il modulo affinché vengano create le nuove tabelle e colonne, quindi abilitare i modelli di documenti che si desidera utilizzare.

❓ FAQ

• UltimateImmo sostituisce un software di gestione locativa?
  Il modulo aggiunge a Dolibarr le principali funzionalità necessarie per gestire immobili, contratti, canoni, spese, verbali sullo stato dell’immobile e fine locazione.

• È possibile gestire più proprietari?
  Sì. Ogni immobile può essere associato al proprio proprietario e a un terzo Dolibarr.

• È possibile gestire un immobile posseduto da più persone?
  Sì. La comproprietà consente di registrare più proprietari sullo stesso immobile, ciascuno con la propria quota.

• È possibile raggruppare più appartamenti sotto lo stesso edificio?
  Sì. La funzione immobile principale consente di collegare appartamenti, garage, cantine o locali commerciali a un edificio principale.

• La coabitazione è supportata?
  Sì. Più coinquilini possono essere registrati sullo stesso contratto, ciascuno con la propria quota di canone, un indicatore di responsabilità solidale e le proprie date. I garanti possono essere associati a uno specifico coinquilino.

• Il modulo gestisce le revisioni del canone?
  Sì. UltimateImmo utilizza un indice configurabile (IRL francese, IPC-DANE colombiano) per identificare i contratti da revisionare, calcolare il nuovo canone e conservare lo storico delle revisioni precedenti.

• Gestisce il conguaglio annuale delle spese?
  Sì. Il modulo confronta gli acconti richiesti all’inquilino con le spese effettivamente recuperabili e produce il rendiconto per tipo di spesa.

• Come viene gestito il deposito cauzionale?
  Al momento dell’incasso viene generata una ricevuta e il flusso di fine locazione consente di regolare il deposito con trattenute suddivise per tipo, scadenza legale per la restituzione e importo effettivamente restituito.

• È possibile registrare i pagamenti degli aiuti all’alloggio?
  Sì. I pagamenti CAF e l’importo ancora dovuto dall’inquilino possono essere monitorati separatamente.

• È possibile aggiungere foto ai verbali sullo stato dell’immobile?
  Sì. È possibile aggiungere più foto e organizzarle per locale.

• È possibile generare un verbale sullo stato dell’immobile in PDF?
  Sì. Il PDF include informazioni generali, locali, osservazioni, letture dei contatori, foto e aree firma.

• È possibile stampare il contratto di locazione?
  Sì. Sono forniti tre modelli di contratto: non ammobiliato, ammobiliato e commerciale o professionale.

• Il modulo è integrato direttamente in Dolibarr?
  Sì. Proprietari e inquilini possono essere associati ai terzi Dolibarr e tutti i dati vengono gestiti tramite la stessa interfaccia.

Perché usare UltimateImmo?

• Centralizzare la gestione immobiliare in Dolibarr

• Ridurre le doppie immissioni di dati e i file esterni

• Strutturare chiaramente edifici, immobili e lotti fiscali

• Gestire comproprietà e coabitazione senza fogli di calcolo

• Automatizzare la generazione delle ricevute di affitto

• Monitorare pagamenti e importi residui

• Effettuare il conguaglio annuale delle spese su dati affidabili

• Anticipare le revisioni annuali del canone

• Creare verbali dettagliati sullo stato dell’immobile con foto

• Chiudere correttamente una locazione, dal preavviso alla restituzione del deposito

• Rendicontare ai proprietari per conto dei quali si gestisce

• Generare documenti PDF professionali

• Conservare uno storico completo di ogni contratto di locazione

• Beneficiare dell’ecosistema Dolibarr e delle sue funzionalità native

📖 Documentazione

La documentazione completa del modulo è disponibile sul wiki ufficiale di Dolibarr:

👉 Wiki Dolibarr – Modulo UltimateImmo

Nel modulo è inoltre inclusa una guida utente in cinque lingue.

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